自営でローンを組みたい。その時の注意点は?



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個人事業主(自営)でローンの審査を通したい。


「実は自営なんですよね。それでなかなか(ローンを組む)銀行が決まらなくて」
実際に、このような相談を受けることがあります。


自営業者が住宅ローンを借りるのは、一般的に難しいと言われます。
また、借りる側にとっても収入が不安定であるということで、長期間の住宅ローンに不安を感じる方もいるでしょう。
そこで、今回は自営業者が住宅ローン審査を通し、見通しのある住宅ローンの借入、返済につなげていくための秘訣をご紹介します。




フラット35を勉強しましょう!
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住宅ローンの借入を考えるとき、まずはフラット35を知ってから銀行、農協など、他社にも審査を依頼してみましょう。
その理由は以下の2点です。




1.自営業でも丁寧に審査してくれる


フラット35は審査が丁寧です。
銀行の住宅ローンでは、自営業がマイナスの要素になることもありますが、フラット35ではあくまで収入の金額がいくらか、そして、それに対する借入額が適正かどうかという判断を重要視しているようです。
なので、自営業者が借り入れする住宅ローンは、フラット35を優先的に考えてみましょう。


2.1年分の所得で審査を受けられる


次に、フラット35であれば、審査を受ける際に必要な所得証明は、1年分でも大丈夫なようです。
年収については、原則として、お申込年度の前年の収入を証する公的証明書に記載された金額となります。


① 給与所得のみの場合は、給与収入金額
② ①以外の方は、所得金額
(事業所得、不動産所得、利子所得、配当所得及び給与所得のそれぞれの所得金額の合計額)
※フラット35ホームページより


フラット35のサイトに書かれてある必要書類の所得を証明する書類の中の「確定申告をされている方」、つまり、自営業者の必要書類として、「2~3年分の確定申告」とあります。
なので、最低でも事業開始から2年以上は経過していないといけないのかと思われるかもしれません。
しかし、フラット35は独立して1年経過していれば、申込・審査が可能で、収入と借入額、信用情報の要件を満たしていれば住宅ローンの審査に通ります。




確定申告の収入が1年に満たないものであれば、収入を年換算してくれる
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年の途中で独立した場合は確定申告に書ける所得は少なくなってしまいます。
例えば平成31年の4月に独立して、確定申告に書く所得の数字が平成31年4月から令和元年12月のものであれば、9か月分の所得しかありません。


しかし、フラット35の審査ではそれを1年分に割り戻して計算してくれます。
例えば4月から12月の所得が270万円だったとします。
これを1年分に割り戻すと、360万円になります。
なので、住宅ローン審査の対象になる所得は360万円になります。


他の住宅ローンでは、事業開始から3年経過していることが条件になっているところが結構多い印象です。
事業開始から何年も経過していて、過去3年間分の売り上げや所得が安定しているなら住宅ローンの審査も問題ないと思います。


しかし、開業後まだ3年経っていない場合や、今の売り上げや所得は問題ないが、1年前や2年前の売り上げや所得が少ないといった場合は、審査の丁寧なフラット35を念頭に置いて審査を受けられることをお勧めします。




所得を少なくしている場合は住宅ローンの審査前に修正申告しよう
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自営業者の場合、税金対策として売り上げや所得を少なめに申告している場合もあるでしょう。そうなると、住宅ローン審査には不利になります。
かといって、売り上げや所得を無理やり高く申告してしまうと、所得税や住民税が上がるほか、子どもを保育園に預けている場合は保育料も上がってしまいます。
そもそもの話ですが、自営業者が住宅ローン審査に出す書類は確定申告書です。
では、一体確定申告書のどの数字で審査が行われるのかというと、
確定申告書の⑨番、所得合計の数字です。
この数字を年収として住宅ローンの審査を受けることになります。
つまり、この数字で借りたいと思える金額を借りられるかどうかが大事になってきます。




減価償却、支払い地代、専従者給与、青色申告特別控除は経費としてみない銀行もある
事業の内容によっては、たくさんの設備が必要で減価償却が発生している場合もあるでしょう。
しかし、減価償却は実際にお金がかかった経費ではありません。
なので、減価償却を経費とは見ずに所得を計算してくれる銀行もあるようです。
例えば、売上から経費を差し引いた所得が350万円だとします。
経費の中に減価償却が100万円入っているとします。
減価償却も経費とみる銀行は年収350万円で住宅ローンの審査をします。
しかし、減価償却費を経費としてみない銀行は、
年収450万円で住宅ローンの審査をします。
経費の中に納める減価償却の割合が多い業種であれば、こういう審査をしてくれる銀行はありがたいです。

他にも、支払い地代や専従者給与、青色申告特別控除についても経費とみなさず住宅ローンの審査をしてくれる銀行もあります。


専従者給与は、家族に支払っている給料です。
例えば、奥さんに毎月10万円給料を支払い、それを専従者給与として経費に計上している場合。
奥さんも収入合算であったり連帯債務として住宅ローンの審査に出せば、その分住宅ローン審査の対象になる収入が増えます。


青色申告特別控除については経費でもなんでもなく、青色申告することに対してのご褒美みたいなものなので、むしろこれを受け取ることで年収が下がって住宅ローンの審査に通りにくくなるという方がおかしいと思います。




いろんなところで審査を受けると良くない?
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いろんなところで住宅ローン審査を受けると良くないのでは?
という質問を受けることがあります。


住宅ローンの審査を受けると個人信用情報に「住宅ローンの審査を受けた」という記録が残ります。しかも、その記録は半年で消えます。
もしかすると、
「A銀行でも住宅ローンの審査を受けてて、うちに来るということは
A銀行では住宅ローンの審査に通らなかったんだな。だとすれば何か
あるはずだからうちも住宅ローンの審査には通さないでおこう」
というような判断をする銀行があるかもしれませんが、銀行または保証会社によって住宅ローン審査の基準が違うので、そういうことはそんなにないと思います。
もしだめでも、半年経てば履歴はなくなるのでドンドン住宅ローンの審査を受けられるといいと思います。




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