住宅ローンの借り換えAtoZ

超低金利時代到来。支払い途中の住宅ローンをどうする?


住宅ローン支払い始めてから○○年・・・
固定、変動、ミックス、フラット35、どれもこれも低金利の時代。


一昔前に住宅ローンを組んだ人は、
一度は「借り換え」を考えたことがあるのではないでしょうか。


一般的に、借り換えでメリットを受けられる目安は、
・借り換え前後の金利差が1%以上ある
・ローン残高が1000万円以上ある
・残返済期間が10年以上ある


これらの条件がそろっていれば、金融機関の住宅ローン相談窓口で相談してみましょう。




借り換えをしたい。でも、何をすればよい?


1.金融機関の窓口へ相談する
まずは、金融機関の住宅ローン相談窓口に行ってみましょう。
借り換えをするとどうなるのか、試算してもらうこともできます。


2.事前審査を受ける
次に、必要書類を用意して、事前審査を申込みます。
一般的に、必要な書類は以下のようになります。
・本人確認できるもの(運転免許証・健康保険証)
・所得が分かるもの(源泉徴収票・課税証明書等)
・物件についてわかるもの(売買契約書・重要事項説明書・登記簿等)
・返済中のローンについてわかるもの(返済予定表、返済口座通帳等)


事前審査は、
年齢・返済負担率・担保評価・勤続年数・健康状態・年収
などから、本審査に進めるかどうかの審査をします。


3.本審査を受ける
事前審査に通過すると、本審査申込みのためのローン借入申込書(保証委託申込書)に記入し、印鑑証明・所得証明書・住民税なども提出します。


本審査は、金融機関の本部と保証会社との審査になるため、審査基準が厳しくなります。事前審査に通過しても、断られるケースもあります。


4.現在の借入先へ一括返済の申し込みをする
本審査の承認を受けたら、現在借り入れをしている金融機関に連絡し、
全額繰り上げ返済することを伝えます。
そして、金融機関の窓口にて、必要書類に署名押印します。


5.借り換え先と賃借契約を結ぶ
借り換えることが決まった金融機関と、新しい住宅ローンの契約を行います。
この時、同時に今後の住宅ローンを返済していく預金口座も開設します。
この時、司法書士にも同席してもらい、抵当権設定に必要な書類を預けます。


6.融資実行→繰り上げ返済(融資実行日にする)
「5」で開設した口座に、新たな住宅ローンが融資されるので、
これまでの金融機関の指定口座に、次の項目に該当する金額を送付します。


・住宅ローンの残債
・先月の住宅ローン返済から、今日までの日割り計算した金利の支払利息
・繰り上げ返済事務手数料


7.抵当権の抹消と設定(融資実行日にする)
金融機関から預かり、司法書士へと渡した抵当権に関する書類を、
融資実行日に司法書士が登記所に持っていき、
旧抵当権の抹消と、新抵当権の設定を同時に行います。


8.借り換え完了。新たな住宅ローンの支払い開始。


:諸費用が掛かるので、繰り上げ返済も視野に入れて。
 借り換えをするには、以下のような諸費用が掛かります。
・繰り上げ返済手数料(金融機関ごとに異なる)
・抵当権抹消諸費用(司法書士に頼むと、1~2万円)
・借り換え後の事務手数料(借入額の何%か掛かる)
・保証料(フラット35や一部の金融機関ではかからない)
・団体信用生命保険料
・登録免許税(抵当権設定時にかかる)
・司法書士手数料
・印紙税(2万円程度)


借り換えをするには、このように数十万円の諸経費がかかります。
借り換えをするメリットと、諸費用の負担を天秤にかけて、
メリットが少ない場合は、繰り上げ返済も検討してみましょう。(ㆁᴗㆁ)♪




土地のあれこれ

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同じ面積の土地でも、家のカタチは土地が決めてしまいます。
敷地面積が同じで、見た目にも変わらない土地でも、
立地によって様々な法律が決められているため、
建てられる家のカタチは変わってしまいます。


例えば、100坪の土地で建ぺい率が80%なら建築面積は最大80坪取れますが、
建ぺい率が60%なら60坪までしか建てられません。


その他にも、目の前の道路幅次第では2階建てが難しいなど条件があるので、
土地は広さだけではなく、各種法律を確認する必要があります。




用途土地:都市計画により建築できる建物の種類を定めた地域のこと。
全部で12種類あり、それぞれで建物の高さや種類などが決められている。
そもそも住宅が建てられない地域もある。


防火地域:市街地において火災の延焼を防ぐために指定された地域のこと。
おもに市街地の中心部や幹線道路沿いのエリアが指定されていて、
耐火建築物または準耐火建築物しか建てられない。


建ぺい率:敷地面積に対する建築面積(通常は1階の床面積)の割合のこと。
日照や通風、防火などのために、
建築する建物の建ぺい率は用途地域の種別などにより最高限度が制限されている。


容積率:敷地面積に対する延べ床面積の割合のこと。
用途地域の種別などにより定められた制限か、
敷地に接する道路の幅による制限のどちらか厳しいほうの数値が通用される。


道路幅員制限:敷地に接する道路の幅が4m未満の場合、
道路の中心から2mのところが敷地限界線になる。
この敷地限界線より道路側には家や門などの外構を建てることが出来ない。


道路斜線制限:道路を挟んだ反対側の建物の日照などを確保するための規制。
道路の反対側の境界線から上空に向かって
一定勾配で引いた斜線より下に、建物を建てる必要がある。


また、良い場所に安い土地を見つけたからといってすぐに購入してしまうと、
後で思わぬ出費が待っているかもしれません。


安い土地にはそれなりの理由があります。地盤が軟弱だったり、
擁壁(土留め)が必要など、改良に余計な費用が掛かる土地があるのです。
そのほかには借地権付きの土地や、地主が親子などの共有名義で持っている土地、
傾斜地にある土地、私道に下水道管を設置しなければならない土地などは、
価格が安くなる傾向があります。
土地探しはプロに同行してもらうと
事前にこうしたポイントを確認出来て安心です。(ㆁᴗㆁ)♪




耐震強度の重要性について ~2008年に起きた注文住宅529棟の強度不足問題~

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みなさん、こんにちは。
衝撃的な見出しのニュースはかれこれ10年以上前の出来事になります。
建売住宅ではなく、注文住宅による強度不足のニュースは一時業界を騒がせました。


一方、建売住宅については、とある耐震偽装事件以降も強度不足の問題が続いたため、建築基準法は改正されました。


しかしながら、肝心の4号建築物(木造2階建て以下で500㎡以下のもの)については、業界の強い反発により何も変化しなかったそうです。


つまり、依然として耐震偽装は可能な状況にあります。


4号建築物は構造計算しなくてもよく、確認申請においても構造に関する審査はないのです。




また、耐震基準をギリギリ満たしていても、木造軸組工法で外壁に構造用合板やダイライトも打ち付けていないような作り(外壁が防水シートとサイディングだけのもの)では、大地震時に1階部分が平行四辺形にひしゃげて倒壊しやすくなるそうです。


耐震性の問題は、日常生活においても風で家が揺れる、歩くと家が揺れるなどの問題を生じさせます。
このような状態が続くと、家が保障の切れるおよそ10年後には構造体がガタガタになって、傾斜・雨漏り・隙間風などの問題を生じさせます。
さらに雨漏りが生じると、シロアリなどの新たな問題が生じてしまいます。


弊社は構造計算を行っており、自社の設計において耐震等級3の住宅をご提供できる技術力とシステムを確立しております。




日本は地震大国。
この機会に、耐震性にスポットライトを当てた家選び、家づくりをご検討されてはいかがでしょうか。(ㆁᴗㆁ)♪




注文住宅のファサード

ファサードとは?


ファサードとは、建物の正面からの外観を表す言葉です。
フランス語で顔を意味するファサード:façade(face,顔)が語源、
つまり「家の顔」を意味しています。


人間の顔の場合、眉毛を整えたり肌をお手入れしたりすると見た目が整ってよい印象を与えますよね。
ファサードも家の顔ですから、街に馴染むように外観を整えたり、外構を整えたりすることによって見た目の印象が良くなります。


人の顔を見るとその人の人物像が何となく想像できるように、家の顔を見るとどんな家族が住んでいるのか想像できるものです。


建物の機能性だけでなく、見た目も素敵な家づくりをしたいものですね♪




ファサードを設計するときのポイント

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住宅のシルエットを考慮する


人がファッションを決めるときには、洋服を着たときのシルエットを意識しますよね。


自分に合うシルエットの服を着れば、より美しく魅せることが出来ます。
家も同じで、建てるときにシルエットを考えることが大切です。


建物のシルエットに大きく影響するのが屋根の形です。


極端な例を挙げれば、一般的な三角形の切妻屋根、それとは反対に真ん中が凹んでいるバタフライ屋根では印象が大きく異なります。


その他屋根が平らな陸屋根や、最近流行の片流れ屋根など屋根の形状で家の印象は大きく変わります。
土地の形でもある程度の建物の形は決まってきます。
変形地や狭小地の場合、あえてその土地の形を生かしたデザインも良いでしょう。




時刻による変化を意識する
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昼間は周りが明るく、外観の美しさがそのまま反映されます。
夜になると暗くなるので、外観の細部は見えづらくなりますが、その代わり、光の演出で違う顔を見せることができます。


エントランスの光、部屋から漏れる光で家を美しく演出することができます。




設計されつくしたファサードの家なら家咲へ


ファサードはもちろん、外見も内面も充実した家をご提案しています。
双方妥協のない家づくりなら、家咲にご相談ください。(ㆁᴗㆁ)




家づくり・失敗したことランキング

家づくりで『ちょっと失敗したなぁ』と思うところは?

今回は、家づくりの失敗談です。
間取りを考える際の参考にしてみてはいかがでしょうか。
それでは、失敗したと思う方の多い順に見ていきましょう。

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いかがでしたか?

家づくりとは、納得してこだわって作ったつもりでも後悔はつきものといいます。

ご家族で間取りの優先順位をつけて、
納得のできる家づくりができるといいですね。(ㆁᴗㆁ)♪

2021年5月30日 知らないと損する?はじめての家づくりセミナーを開催しました!

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家づくりの超基本的な知識や最新情報をお届けしている、
「知らないと損する?はじめての家づくり1Dayセミナー~超入門編~」
を開催いたしました!


家づくりの正しい進め方や住宅ローンのメリット・デメリット。家づくりにかかるお金や、土地探しで気を付けること・・・などなど、たくさんのことをお話しさせていただきました。今回は「コロナウイルス」が金利にどう影響するのか、また、「シックハウス症候群」についてといった前回にはなかった情報もぎっしり!素敵なご家族にお越しいただき感謝しています( ⁎ᵕᴗᵕ⁎ )


今回ご都合が合わなかった方、気にはなっているけれど・・・といった方々もぜひ!
次回は6月の中旬を予定しておりますので、ぜひお気軽にご参加くださいね♪

イベントに関してのお問い合わせ、ご要望等ございましたらお気軽に「お問い合わせフォーム」からご連絡下さいませ( ⁎ᵕᴗᵕ⁎ )


風水で運気アップ

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風水を活用してスッキリ清潔な玄関に!
~占いに興味がある方もない方も、ちょっと気にしてみませんか?~



風水では、玄関の向きや状態が大変重要になってくるようです。
そもそも風水とは何でしょう。


Wikipediaによると、もともとは古代中国の思想で建造物の位置や吉兆や禍福を「気」の流れや物の位置で制御する思想だそうです。


その風水という考え方で建造物を検証したとき、最も重要な場所の一つが「玄関」といわれています。
風水を参考にすると、風や水の流れといった自然を生かした快適な空間が創れるのではないでしょうか。


今回は、風水で最も重要とされる玄関を快適な空間にする工夫をご紹介します。




インテリアを考える前に、引き算をしてみましょう
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風水では色やアイテムを特定の場所に置くことで、運気アップを図る方法があります。


まずは玄関に置いてあるものを引き算して、殺風景ではなくスッキリ素敵な玄関を目指してみましょう。



玄関に置かないほうがいいモノ
① 汚れたもの(生活用品、使い古した傘、ゴミなど)
② ぬいぐるみ(ほこりが溜まる、水気を吸う)
③ ドライフラワー
④ 使わない靴を出しっぱなしにする
⑤ 玄関正面の鏡(運気を跳ね返す)
⑥ 玄関ドアに飾りをつける
⑦ たたきに直接物を置く
⑧ キラキラしたもの(光=運気を跳ね返す)
⑨ 汚れた水が溜まるもの(傘立ての水受けもチェック!)
⑩ ベビーカーや自転車



風水では清潔や明るさが運気アップにつながるようですが、風水に関わらず清潔な玄関は気持ちがいいものです。
まずは引き算をして、スッキリした玄関にしてみましょう。


引き算をして、キレイにお掃除もしたら次は足し算をしてみましょう。




玄関に置いたほうがいいモノや、したほうがいいこと
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① 照明を明るくする
② 清潔にする(ゴミなどの仮置きもしない)
③ 靴の収納を設置する
④ 玄関マットを敷く
⑤ 表札をつける
⑥ 観葉植物を置く
⑦ 良い香りや音のするものを置く
⑧ 盛り塩をする(塩は定期的に入れ替えましょう)



いかがでしたか?
まずは清潔で風通しの良い玄関を心掛けてみてはいかがでしょうか(ㆁᴗㆁ)♪



新築後の家具家電、購入費用の目安は?

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新築一戸建てを購入し、いざ引っ越し!
・・・そのとき、皆さん備品の購入はどうされますか?


「家具もインテリアも統一感のあるものにしたいし・・・」
「家電も昔買ったものばかりだから、この機会にいっそ新しく買い替えるか!」


新しくてきれいな家に、新しい家具や家電、余裕があればもちろんそうしたいと思うのが当然でしょう。


しかし「余裕」とはどのくらいの金額を指すのでしょうか?
いくら用意できれば、家電等を新調する「余裕」になるのでしょうか。


一般的には、多少控えめに見積もっても150万円~200万円近くかかるようです。


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・・・合計190万2000円




先ほどの150~200万円という金額を聞いて、驚かれますか?


でも、実はこの金額、「引っ越し時にかかる費用の平均値」なんです。


さらに照明やテーブルセット、ソファー、物置小屋などいろいろ含めると300万円以上かかる場合もあるそうです。


住宅ローンがあるのに、家電などをカード払いで購入したり、とっておいた現金の預貯金を取り崩したり、また別にローンを組んでしまっては家計がかなり厳しくなるのではないでしょうか。


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いろいろな価値観の方、懐具合の方がいらっしゃると思いますが、リビング以外のカーテンがすべてちぐはぐで家具に統一性がなくても新調する費用がないからしょうがない、というケースもあります。


子どもが生まれて子育てが始まってからの引っ越しとなると、
保育園代、学費や習い事、車の買い替え、冠婚葬祭、被服費、誕生日などのイベント代、学資保険・・・
数えるとキリがないほどの出費に追われる生活になります。


産後休暇や育児休暇中ともなると、収入そのものが減ってしまうという事態にもなっているはずです。




一度に購入するのは危険?
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昔はオーバーローンといって、家具などの購入費用もローンに入れて融通してもらったり、
バブルの時代は車まで新車で買い替える人も少なくなかったり・・・


そして、バブル崩壊後の1990年代前半から自己破産者が増え、2003年にピークを迎えました。


その後は少しずつ減っていますが、自己破産の原因の割合として、


・住宅ローンが払えなくなった・・・4%
・生活用品の購入・・・・・・・・・3.6%
・教育資金・・・・・・・・・・・・3%
・給料の減少・・・・・・・・・・・4.7%
・失業、転職・・・・・・・・・・・6%


など、誰にでも起こりうるような原因で自己破産に陥ったケースがあるのです。


現在は10戸のうち1~3戸は手放さざるを得なくなるような、厳しい時代です。


しかも、住宅を購入するには、建物以外の費用も200万円前後かかります。


購入した次の日には、固定資産税など税金の支払いもあります。


新築後、手元に残った貯金でこれらすべてのお金がすべて賄える方は家具・家電等を一度に購入しても大丈夫だと思います。


そうでない場合は、引っ越しした後で予算を立てて、少しずつ買いそろえていく方が多いようです。


一般的な話をすると、貯金が150万円ないとイレギュラーな出費に耐えられず、
貯金が500万円ないと、教育ローン、マイカーローンなど新たなローンを組むケースが多いそうです。


手元に預貯金のある方も、上記の金額を参考にして優先順位の高いものから買い物していくのがよいのではないでしょうか?




まとめ
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新築時の家具や家電は、新築前から予算を立て計画的に購入していきましょう。


お子さんにかかる教育資金、夫婦共働きできなくなった場合など、
様々なケースを想定して購入したいものに優先順位をつけましょう。(ㆁᴗㆁ)♪




お金についての基本知識を身に付ける

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お金を計画的に増やしていくには自分の収入を上げることはもちろん、
それだけでなくしっかりと「お金」に働いてもらう必要があります。


つまり、誰しもがお金の仕組みをしっかりと理解し、
早い段階から資産運用をしていかなくてはいけないわけですが、
そのために、今回は「金利」についての基礎知識と、
家づくりの考え方についてお伝えしていきたいと思います。




まず、金利の計算方法には、
「単利」と「複利」の2種類があります。
単利とは、もともとのお金だけに金利が付く仕組みで、
複利とは、元本に金利を加えた金額に金利が付く仕組みのことです。


例えば、1年間で禁止が5%つく金融商品を1万円分購入し、5年間運用したとしましょう。


この場合、単利であれば、


1万円×1万円×0.05(5%)×5年=12,500円


であるのに対し、複利であれば


1万円×1.05×1.05×1.05×1.05×1.05=12,763円


となります。


つまり、単利よりは複利のほうが、お金が増えていきやすいということです。
この差は、期間が長くなればなるほど、広がるようになっていきます。


1万円という金額では差が分かりにくいので、
100万円を20年間運用したと仮定してみると、
単利の場合、ちょうど2倍の200万円になるのに対し、
複利で計算してみると約265万円となり、同じ運用でも圧倒的な差が生じてきます。


要するに、金利は「チリも積もれば山となる」という言葉で
数字を体現した仕組みであるということです。


それゆえ、手持ちの資産を増やしていくためには複利の力を最大限活用し、
また、この複利の恩恵をより長く享受するためにも、
短期で投資運用を考えるのではなく、若いうちから計画的に
長期間で投資運用を考えていくようにするべきです。





住宅ローンは単利?複利?
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金利は増やす方だけでなく、もちろん借りる方にもついてくるものです。
そして、借金の中で最も大きい額であり、
最も期間が長くなる住宅ローンは
最悪なことに複利で金利が計算されていきます。


ですから、できるだけ借金は少なくするべきなのですが、
現実は、多くの方がその真逆の選択をしてしまっています・・・


確かに、家は一生に一回だけのやり直しがきかない大きな買い物です。


そのため、多くの方がより多く自分たちの理想や願いをかなえたいと
より広い土地を求め、より広い家を求めようとしてしまいます。


ですが、土地が広くなればそれに連動して土地の予算は高くなってしまうし
家が大きくなればそれに連動して家の予算も高くなってしまいます。


また、それだけでなく土地が広くなれば、庭の工事費用も高くなってしまうし、
一生払い続けていく固定資産税も高くなってしまいます。


家が広くなれば維持費として一生かかってくることになる電気代もそれに連動して
高くなってしまうでしょうし、土地同様、固定資産税も高くなってしまいます。


つまり、
ローンの金額を増やす選択をしてしまうことで金利の支払いを余計に増やしてしまうだけではなく、
これからずっと必要となる金利以外の出費までも余計に増やしてしまうことになります。





これからの家づくりの考え方
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これから日本が迎える社会は、少子化であり超高齢化社会です。


そして、私たちに突き付けられる現実は
社会保険料・税金アップによる可処分所得の低下、
年金支給減額、年金支給年齢引き上げ、といった厳しいものとなるに違いありません。


これに連動して、年々安定的に収入があり年金でまかなえないお金を
退職金でまかなえるならこれに越したことはありませんが、
これも決して期待できるものでもないのが私たちの現状ではないでしょうか・・・?


それゆえ、これからは、全ての方が家にかけるお金を少しでも抑え、
その抑えた分を、複利で長期間運用できるものにしっかり投資していくべきであると考えています。


家にかけるお金を減らすためには、
必要なものと不必要なものをしっかりと見極め、1㎡でも小さい家にすべきです。


そして家が小さくなれば、家の価格は抑えられるのはもちろんのこと、
土地も1㎡でも小さくすることができ、土地の価格も抑えることが出来るようになります。


庭の工事費用も、
後々の電気代や税金などのランニングコストも・・・

家をつくるということはあなたの「暮らし」をつくるということです。


ですから、これから先の一生涯の暮らしをより豊かなものにするためにも、
家にお金をかけすぎないようにしていただければと思います。
そして、最低限お金の知識もつけ、
先のことまでしっかりと見据えていってください!(ㆁᴗㆁ)♪




親の土地に家を建てるときの注意点は?



親の土地に子どもが家を建てたらどうなるの?
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「敷地の空いているところに建てればいいんじゃない?」
「生前贈与は高いって聞くから、貸したことにしましょう」


・・・果たしてこの話、鵜呑みにしていいんでしょうか。


家を建てるのは、ほとんどの方にとって一生に一度のことで、
そして一生のうちで一番高い買い物になるでしょう。


そんな人生の一大事に、たとえ親であろうとも人から聞いた話だけで行動してはいけないのです!


不確かなことは、確かなことに。
「もし」や「だろう」は、ひとつひとつ解決していかないと新築一戸建てには辿り着けません。


それでは、親御さんの言葉のどこに不確かな要素があるのか、ひとつずつチェックしていきましょう。


住宅ローンを借りるときは、親の土地も担保になってしまう!
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親の土地に家を建てる場合でも、新築する建物だけでなくその土地も担保に入れることになります。


住宅ローンの借入は、建物にしか使わないのに・・・と思われるかもしれませんが、
「万一」の時にはマイホームを売って返済することを考えていただければ、
なぜ土地も担保になるのか分かっていただけることと思います。
(上物の価値はすぐ下がりますが、土地の価値は下がりにくいからです)


親の土地に家を建てようが、土地も丸ごと含めて担保に入れるのが原則です。


そこで、対策の一つとして「分筆」が考えられます。


土地は「筆」ごとに登記されているため、担保に入れるのは筆ごとになります。
そのため、1つの筆の土地に親の家があって、余裕のあるスペースに家を建てるといったケースは要注意です。


親の家まで担保に入ってしまうことを避けるため、土地の筆を分けて(分筆)必要なところだけを担保に入れるようにしましょう。


※ただし、分筆には費用がかかります。50万円前後として心積もりしておきましょう。




物上保証と連帯保証の違い
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親の土地を担保に入れる場合、金融機関によって物上保証人か連帯保証人か、親の立場の扱いが異なります。


物上保証人であれば、債務を負担したわけではないので、
万一の時に担保に入れた土地を失うことはあってもそれ以上の責任を問われることはありません。
(物上保証は有限責任)


連帯保証人になると、住宅ローンの返済が滞った時に、返済の義務まで負うことになります。
(連帯保証は無限責任)


いずれにせよ、どちらの立場になるかしっかりと確認し、親の理解を得ることが必要不可欠です。




親の土地を借りたことにして子どもが家を建てたら?
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親の所有する土地に子どもが家を建てると条件によってはみなし贈与になり、贈与税がかかります。


まずは、土地の使い方の違いからどんな場合に贈与になるのかチェックしていきましょう。


使用貸借と賃貸借の違い


物の貸し借りを法律的にみると、「使用貸借」「賃貸借」に分かれます。


使用貸借とは
「このDVD(ただで)ちょっと貸して」


賃貸借とは
「TU○AYAでDVDを借りよう」


みなさん、もうお分かりいただけましたか?
二つの違いは、賃料(対価)があるかないかです。


地代も権利金も払わない「使用貸借」の場合は贈与税はかかりませんが、
上記のお金を支払う「賃貸借」の場合は贈与税が発生する場合があります。


のちのち相続する場合には使用貸借にも結局贈与税がかかってくるのですが、それぞれ注意するポイントをあげておきます。


使用貸借について


親の土地を子どもに時価よりも安い金額で売ったら、みなし贈与になり贈与税を支払わなければなりません。
全く他の人と取引するときと同じ金額でないといけないのです。


では、子どもが親の土地に家を建てて、権利金や地代を払わない場合はどうなるでしょうか。


一般的に、親の土地に子どもが家を建てる場合、権利金や地代を要求する親は少ないでしょう。


しかし、他人の土地に家を建てようとした場合、通常その土地の持ち主は家を建てようとする人に借地権設定の対価として権利金や地代を支払ってくれ、というはずです。
(※借地権・・・借地権がついた土地(底地)は、借地人が土地を占領し独占的に使用収益できる安定的利益が中心となる法的側面があります。)


そうなると、権利代や地代を払わない子どもは、本来支払うべき借地権相当額(権利金や地代分)を親から贈与されている(みなし贈与)と考えられるでしょうか。


権利金や地代も支払うことなく土地を借りる場合を、土地の使用貸借といいますが、この使用貸借による土地の使用では、借地権相当額の贈与税が課税されることはありません。つまり、みなし贈与にはなりません。


しかし、相続の時には借地権の評価額分、相続税を多く支払います。
この使用貸借されている土地は、将来親から子供が相続するときに相続税の対象となります。




地代を支払う場合


権利金は支払わないけれども、付近の相場並みの地代は支払っている場合はどうでしょうか。


生計を別にしている親子間では、このようなケースもあるでしょう。


このように、通常の相場の地代を支払った場合は、土地の賃貸借といいます。


通常、権利金などの一時金を支払う慣行のある地域で、権利金の支払いなしで借地権の設定があった場合には、その権利金相当額の贈与があったとみなされます(みなし贈与)。


したがって、その支払っていない権利金の分だけ贈与税がかかるのです。


ただし、贈与税がかからないようにする方法として、使用貸借のほかに次の2つがあります。


① 子どもが親に対して、付近の賃借事例(相場)並みの地代の他に、通常の権利金を支払っていれば、贈与税はかかりません。

② 税法で規定された「相当の地代」を支払う場合も借地権の贈与税課税はされません。「相当の地代」とは、その土地の自由地としての過去3年平均の相続税評価額に、おおむね6%を乗じた金額となります。分かりやすく言うと、通常の地代に権利金込分をプラスした地代となり、通常の地代より高い地代を支払う場合ということです。





今回は親の土地に家を建てる場合をテーマにして、注意点をあげました。
みなさんの家づくりの参考になれば幸いです (ㆁᴗㆁ)♪