Q.「諸費用」って何でしょう。

今回は、家を新築するときにかかる費用のうち、
本体の費用を除いた他の費用について触れてみたいと思います。


施工会社が一般的に「諸費用」というこの費用、
決して侮ることはできません。
新築前に学んで、対策に役立てていただければ幸いです。




家を建てるときの本当の費用とは?


先週、わが家のポストにとある工務店のチラシが入っていました・・・
そのチラシには、注文住宅としてはとても魅力的な金額が並べられていました。
期間限定価格とのこと。
私は、どの会社さんも企業努力しているんだなぁ、なんて思いながら眺めましたが
新築を考えている人が見たら、きっと頭の中で月々の支払額を計算するでしょう。


すぐに、
「これならいける!」
と思うのは危険です。


家を建てるときにかかる費用は、この建物の本体価格以上に
付帯工事費用と諸費用が必要なのです。


つまり、残念ながらこのチラシの値段では家は建てられません。
では、家を建てるには、実際いくらかかるのでしょうか。


諸費用と付帯工事費用をまとめてざっくり表現すると、
本体以外にかかる費用、といえます。




「諸費用」込みの総費用の目安


「いろいろ資料を見たけど、家を建てるのにいくら必要なのかさっぱり分からない!」
そういう場合は、この数式で目安の金額を出すといいかもしれません。


(土地購入費+本体価格×1.2)×1.1=総費用の目安


注文住宅の付帯工事費用は本体価格の15%~20%が目安だといわれています。


また諸費用は土地購入費と建築費(本体価格+別途工事費)を合わせた値段の6%~10%が目安です。


この数式は上限の20%と10%に合わせていますので、
例えば土地購入費が700万円で本体価格は1,500万円の場合、
総費用の目安は2,750万円。


つまり2,750万円、用意すれば足りる可能性が高いことが分かります。




付帯工事費用とは?


本体価格に含まれるものはハウスメーカーや工務店にもよりますが
基礎工事といわれるものから木工事といって建物本体を作る工事、
サッシ・ガラス工事などの窓を取り付ける設備工事、
コンセントや照明の配線を調える電気工事があります。


一方、付帯工事費用に含まれるものは本体工事費以外の項目です。


先ほど触れましたが、付帯工事費用は本体価格の15%~20%が目安です。


地盤が軟弱だったり、公道から離れた場所や住宅地以外であったりすると
基礎補強工事関連費用や引込み工事関連費用などが多くかかる可能性があります。


付帯工事費用とは、具体的に言うと下記のような工事にかかる費用のことを言います。

<主な付帯工事費用の一覧>
・基礎補強工事関連費用:地盤改良が必要な場合などにかかる費用
・引き込み工事費用:水道管やガス管を敷地内に引く際にかかる費用
・エクステリア工事関連費用:門扉や庭などにかかる費用
・屋外電気工事:駐車場の照明や外にある水道を取り付けるための費用
・インテリア関連費用:カーテンレールなどを取り付ける費用
・電設工事関連費用:エアコンなどを取り付ける費用
・解体工事費用:家を解体して新たに立てる場合に必要な解体費用



ハウスメーカーの場合は付帯工事費用という項目のみで、
内訳は明らかにされないことが多いようです。


何が含まれているのかはその建築業者によりますが、1割前後の額を想定しておけば
それほど差はないのではないかと思われます。




注文住宅を建てる場合の諸費用


建売住宅やマンションではかからず、注文住宅を建てるときだけかかる費用があります。
つなぎ融資関連の諸費用と建築確認申請費用などを含む諸費用です。


「そんな諸費用もかかるとは知らなかった!」という方も多いのではないでしょうか。




では、まずつなぎ融資とは何でしょうか?


そもそも建売住宅やマンションでは手付金を支払った後は引渡時に
1度だけ支払えばそれで済みます。


しかし、注文住宅の費用の支払いは時期が3~5回あるのが一般的です。
ハウスメーカー・工務店にもよりますが、
大きく分けて土地購入時・工事契約時・建物の建設着工時・建設上棟時・引渡時に
支払う必要があるのです。


しかも、多くの金融機関は、
土地購入時と建物引渡時にしか住宅ローンを貸し付けてくれません。


しかし、そうなると着工時や上棟時などに費用を支払えなくて困りますよね。
着工時や上棟・引渡時はそれぞれ建築費用の30%払うことも多いようです。


その費用を自腹で払えない場合には、
つなぎ融資を利用するケースがほとんどであると思われます。




<参考:土地付き注文住宅建設時の流れ>
① ハウスメーカー・工務店選び
② ハウスメーカー・工務店などによる地盤調査
③ 土地購入
④ ハウスメーカー・工務店と工事請負契約締結
⑤ 設計図の完成・建築確認申請
⑥ 実際の建設
⑦ 引渡し



※②地盤調査は土地購入後に行うこともあります。
すでに所有している土地の場合は③土地購入不要です。
設計事務所に依頼するときは、④の前に別途設計事務所との契約が必要です。




つなぎ融資とは?


つなぎ融資というのは、住宅ローンの提供金融機関が注文住宅などを建てるお客様に対し、
住宅ローンが支払われるまでの間、着工金などの支払いを貸し付けてくれることです。


しかし、ここで注意したいのはつなぎ融資期間中に
つなぎ融資の利子とその諸費用を現金で支払う必要があるということです。


では、その気になるつなぎ融資の利子と諸費用ですが大体いくらなのでしょうか?
下記をご覧ください。




<つなぎ融資の利子計算方法>
・借りたお金×金利÷365×借入日数


<つなぎ融資の諸費用>
・つなぎ融資契約書の収入印紙代
→1,000万円超え~5,000万円以下の場合は20,000円


・金融機関への申し込み手数料
→0円~100,000円


・印鑑証明などの雑費
→1,000円


おおよそ、つなぎ融資の金利は2%~3%。
3,000万円つなぎ融資で借りて、年率3%の金利・借入期間180日とした場合は443,835円。
つまり、つなぎ融資関連費用だけで50万円近くかかることも多いことがわかります。




つなぎ融資以外にも必要な費用


注文住宅を建てる場合には、建売住宅と比べ付帯工事費用やつなぎ融資関連の諸費用が
思った以上に多くかかることに驚いている方もいるかもしれません。


しかし、注文住宅にはこれら以外にも建売住宅にはなかった費用が掛かります。


先ほど触れた建築確認申請費用などの諸費用です。こちらも見ていきましょう。


<その他の注文住宅特有の諸費用>
・工事請負契約書の収入印紙代
→1,000万円超え~5,000万円以下の場合は20,000円。


・建築確認申請費用:建設前に役所に申請する費用
→100,000円~200,000円


・地鎮祭:着工時に神主に支払う費用など
→30,000円~60,000円
大手ハウスメーカーは省略する場合も。


・設計監理料
→数十万円~数百万円
ハウスメーカー・工務店は安く、設計事務所は高いことが多いです。


上記の諸費用だけで20万円以上かかる可能性があるのが分かります。


建売住宅などの場合も、設計料や建築確認費用などは
厳密にいえば代金に含まれているのでしょうが、
引渡時にローンから支払うのと、自己資金から用意しなければいけないのとでは
やはり気構えが違うものです。




通常かかる諸費用と税・保険料


ここまで家を建てる注文住宅特有の諸費用を見てきましたが、
注文住宅も建売住宅やマンションの時と同様に登記費用などの諸費用がかかります。


① 売買契約書の印紙税
→物件価格が1,000万円超え~5,000万円以下の場合は20,000円。


② 金銭消費賃貸契約書の印紙税
→住宅ローン申込みの時に交わす契約書。
住宅ローンの価格が1,000万円超え~5,000万円以下の場合は20,000円。


③ 土地所有権移転登記の費用
→登録免許税として固定資産税評価額(土地部分)に20/1,000。


④ 建物所有権保存登記の費用
→登録免許税として固定資産税評価額(土地部分)に20/1,000。


⑤ 住宅ローン抵当権設定登記の費用
→住宅ローン金額の4/1,000.


⑥ 司法書士代
→上記③~⑤の登記手続きを司法書士に依頼したときにかかる費用。
10万円~20万円程度。


⑦ 固定資産税
→引渡日からその年の年末まで日割りした固定資産税評価額(土地建物)を物件引渡後に支払います。
一定の条件を満たせば新築物件は3年または5年固定資産税が半額になります(軽減措置)。


⑧ 不動産所得税
→物件引渡後に支払う。固定資産税評価額(土地建物)の3/1,000。
ただし平成30年3月31日までの税率。


⑨ 仲介手数料
→中古物件や土地・新築を仲介で買った場合、売買契約成立後に仲介会社に支払います。
金額は(税抜き物件価格×0.03+60,000)+消費税


⑩ 適合証明書発行手数料
→フラット35を利用する場合のみ必要
物件がフラット35を提供する住宅金融支援機構の基準を満たしている、という証明書を発行する手数料。30,000円~50,000円程度。


⑪ 保証料
→住宅ローンを借りるために保証会社が支払う料金
住宅ローン返済が滞った時など万が一のために必要です。
金利を0.2%程度上乗せする方法(利息に組み込む方法)と一括で前払いする方法があります。
一般的には一括前払いのほうが金額は少なくなります。


⑫ 融資手数料
→住宅ローンを借りるために金融機関に支払う手数料
定額30,000円~50,000円や、定率住宅ローン価格の2.16%
(3,000万円借りた場合は648,000万円の手数料)まで金融機関によって金額が異なります。


⑬ 火災保険・地震保険料
→物件の所在地や構造、保険会社によって異なります。
数十万円~百万円単位でかかることも多いです。


⑭ 団体信用保険料
→ほとんどの金融機関は金利に含まれるので諸費用として払う必要はないです。
ただし、フラット35は任意加入のため諸費用として支払う必要があります。
期間や住宅ローンの金額によって異なりますが、
例えば期間35年・元利均等返済・1,000万円借入の場合、
初年度の支払額は35,800円。夫婦ともに加入の場合、2人分支払う必要があります。


⑮ 住宅ローン斡旋手数料
→住宅ローンの手続きを不動産会社にサポートしてもらったときに支払う料金のこと
無料のこともありますが5万円~10万円程度かかるところが多いです。


⑯ 引越し代
→引越し業者・サービス内容などによります。
5万円程度から数百万程度まで人によって様々です。


⑰ インテリア・家具・家電代
→前の住宅のモノをそのまま利用するなどほとんどお金のかからない方のいる一方、
オーダー家具などで数百万単位でかかる場合もあります。


やはりかなりの金額がかかることが分かりますね。
注文住宅独自の諸費用とこれらの諸費用を合わせると
やはり土地建物価格の10%程度は諸費用に掛かる費用として
用意しておいたほうが安心だといえます。


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家咲は、必要な諸費用をすべて含んだ金額でご提案しております。
資金計画や資金についての疑問など、お気軽にお問い合わせください。(ㆁᴗㆁ)♪




「ヒートショック」についての話

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日本のほとんどの住宅は、リビングと廊下や水回り部分を比べると
約6~10℃の温度差があります。


ヒートショックとは、そうした暖かい部屋から寒い部屋、
又はその逆というように温度が急に変化した際に
血圧や脈拍が上昇または下降して心臓や血管に大きな負担をかけること
です。


ヒートショックが最も起きやすいのは冬場のトイレや浴室といわれています。
浴室事故の70%は脳卒中などの循環器系障害によるもので、
・ヒートショックにより亡くなられる方 約17,000人/年
・交通事故により亡くなられる方    約 3,900人/年


ヒートショックで亡くなる人は交通事故死者の約4倍です。


つまり、道路上よりも家の中のお風呂のほうが4倍も危険だということです。




住宅内で温度差が出やすい場所
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住宅内で温度差が出やすい場所は、以下のエリアです。
特に、肌を露出する「お風呂」や「トイレ」では注意が必要となります。
これらの場所を20℃程度の室温へと調節することで、血圧変動のリスクを
軽減することが出来るとされています。


・脱衣所
・洗面所
・浴室
・トイレ
・廊下
・玄関




ヒートショックを予防する2つの性能『断熱』と『気密』
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様々な健康被害を引き出すヒートショックですが、原因はどれも寒い家が
もたらす「家の中の温度差」です。


家の中の温度差が激しい家とは、「断熱性能」と「気密性能」が悪い家のことです。


そうした住宅は家全体を温めるために非常に大きなエネルギーを消費するので、
住人は節約のためにリビングやよくいる部屋だけを温めて、使われない部屋や
廊下、浴室などは非常に寒い状態で放置されます。


こうして家の中で過度な温度差が生じ、ヒートショックの起きる危険な環境が
出来上がってしまうのです。


こうした危険を回避するために住宅を選ぶうえでチェックしておきたいのが、
「断熱性能」と「気密性能」の2つです。


家咲では、家族全員がヒートショックを心配することなく健康で快適に過ごせる
「本物の健康住宅」を建てています。(ㆁᴗㆁ)♪




地鎮祭と上棟式のQ&A




地鎮祭や上棟式の準備は、住宅会社によって異なります。
日程調整から供物の準備など、住宅会社で手配してくれるところもあります。
まずは、住宅会社に相談してみましょう。


:地鎮祭や上棟式の費用は?
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地鎮祭の初穂料・・・2~3万円


初穂料として、のし袋に包んで、儀式終了後に神主さんにお渡しします。
供え物は、通常神社側にそろえていただけます。
費用が分からないときは、遠慮せずに住宅会社か神主さんに問い合わせてみましょう。


上棟式・・・職人さんへのご祝儀代、供物代など10万円程度(以下参照)
※会食をする場合は、全て込みで出席者一人当たり1万円程度。




上棟式は、お施主様にご用意いただくものがいくつかあります。


お供え物
・お酒(一升瓶)
・塩
・野菜
・果物
・魚(尾頭付き、鯛など)


職人さんに渡すもの
・おり
・酒(320㎖程度のもの)
・赤飯
・ご祝儀(相場一人5000円)


どの程度のお酒や折詰がよいのか、餅投げをするかどうかなどは、
施工業者とよく相談して準備するといいでしょう。




:服装について
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地鎮祭は雨が降っていても行う場合があります。
上棟式は、屋根に上ったり、建築途中の家に入ったりします。
キレイな格好だと、汚したり破れたりすることもあります。
普段来ているような服装で構いません。
外で行うので、暑さ、寒さ対策をしっかりしていきましょう。(ㆁᴗㆁ)♪





2020年10月18日 知らないと損する?はじめての家づくりセミナーを開催しました!

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家づくりの超基本的な知識や最新情報をお届けしている、
「知らないと損する?はじめての家づくり1Dayセミナー~超入門編~」
を開催いたしました!


家づくりの正しい進め方や住宅ローンのメリット・デメリット。家づくりにかかるお金や、土地探しで気を付けること・・・などなど、たくさんのことをお話しさせていただきました。今回は「コロナウイルス」が金利にどう影響するのか、また、「シックハウス症候群」についてといった前回にはなかった情報もぎっしり!素敵なご家族にお越しいただき感謝しています( ⁎ᵕᴗᵕ⁎ )


今回ご都合が合わなかった方、気にはなっているけれど・・・といった方々もぜひ!次回は11月中旬の開催を計画しております。


イベントに関してのお問い合わせ、ご要望等ございましたらお気軽に「お問い合わせフォーム」からご連絡下さいませ( ⁎ᵕᴗᵕ⁎ )

2020年9月13日 知らないと損する?はじめての家づくりセミナーを開催しました!

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「知らないと損する?はじめての家づくり1Dayセミナー~超入門編~」
を開催いたしました!


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今回ご都合が合わなかった方、気にはなっているけれど・・・といった方々もぜひ!次回は10月中旬の開催を計画しております。


イベントに関してのお問い合わせ、ご要望等ございましたらお気軽に「お問い合わせフォーム」からご連絡下さいませ( ⁎ᵕᴗᵕ⁎ )

住宅ローンの事前審査に必要な書類

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住宅ローンを考えたとき、ローンを組めるかどうか審査が行われます。
その審査は、ローン審査の条件をクリアしているか調べる「事前審査」
事前審査をクリアした人が『いくら借りられるのか』調べる「本審査」があります。


今回は、第一関門の「事前審査」の際、どんな書類が必要になるのかご説明します。




事前審査の書類に共通していえること


・提出書類はコピーでよい
・本人確認資料(運転免許証など)は、裏面のコピーも必要(白紙でも)
・印鑑は認印(シャチハタ不可)でよい




会社員や公務員(被雇用者)の場合


・源泉徴収票コピー直近1年分
・本人確認書類コピー(裏・表)
・健康保険証コピー(裏・表)
・認印
・物件資料




自営業者(会社代表者)・代表者ではない会社役員


・会社決算書コピー直近3期分
・源泉徴収票コピー直近3期分
・本人確認書類コピー(裏・表)
・健康保険証コピー(裏・表)
・認印
・物件資料




注意すること
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記入した勤務先に、本人確認の電話があります。
いわゆる「在籍確認」と呼ばれるもので、
ここで本人が出て初めて勤務先が正しい情報だと銀行は確認します。




結果が出るまでの期間


書類に不備がなければ、ほとんどの場合2・3営業日で結果が返ってきます。




まとめ
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事前審査の関門を突破するには、
「書類をそろえること」です。
銀行なんて交渉次第で・・・と思っている方は
事前審査の土俵に上がることもできません。
きちんと書類をそろえられるように準備しておきましょう(ㆁᴗㆁ)♪




自営でローンを組みたい。その時の注意点は?



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個人事業主(自営)でローンの審査を通したい。


「実は自営なんですよね。それでなかなか(ローンを組む)銀行が決まらなくて」
実際に、このような相談を受けることがあります。


自営業者が住宅ローンを借りるのは、一般的に難しいと言われます。
また、借りる側にとっても収入が不安定であるということで、長期間の住宅ローンに不安を感じる方もいるでしょう。
そこで、今回は自営業者が住宅ローン審査を通し、見通しのある住宅ローンの借入、返済につなげていくための秘訣をご紹介します。




フラット35を勉強しましょう!
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住宅ローンの借入を考えるとき、まずはフラット35を知ってから銀行、農協など、他社にも審査を依頼してみましょう。
その理由は以下の2点です。




1.自営業でも丁寧に審査してくれる


フラット35は審査が丁寧です。
銀行の住宅ローンでは、自営業がマイナスの要素になることもありますが、フラット35ではあくまで収入の金額がいくらか、そして、それに対する借入額が適正かどうかという判断を重要視しているようです。
なので、自営業者が借り入れする住宅ローンは、フラット35を優先的に考えてみましょう。


2.1年分の所得で審査を受けられる


次に、フラット35であれば、審査を受ける際に必要な所得証明は、1年分でも大丈夫なようです。
年収については、原則として、お申込年度の前年の収入を証する公的証明書に記載された金額となります。


① 給与所得のみの場合は、給与収入金額
② ①以外の方は、所得金額
(事業所得、不動産所得、利子所得、配当所得及び給与所得のそれぞれの所得金額の合計額)
※フラット35ホームページより


フラット35のサイトに書かれてある必要書類の所得を証明する書類の中の「確定申告をされている方」、つまり、自営業者の必要書類として、「2~3年分の確定申告」とあります。
なので、最低でも事業開始から2年以上は経過していないといけないのかと思われるかもしれません。
しかし、フラット35は独立して1年経過していれば、申込・審査が可能で、収入と借入額、信用情報の要件を満たしていれば住宅ローンの審査に通ります。




確定申告の収入が1年に満たないものであれば、収入を年換算してくれる
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年の途中で独立した場合は確定申告に書ける所得は少なくなってしまいます。
例えば平成31年の4月に独立して、確定申告に書く所得の数字が平成31年4月から令和元年12月のものであれば、9か月分の所得しかありません。


しかし、フラット35の審査ではそれを1年分に割り戻して計算してくれます。
例えば4月から12月の所得が270万円だったとします。
これを1年分に割り戻すと、360万円になります。
なので、住宅ローン審査の対象になる所得は360万円になります。


他の住宅ローンでは、事業開始から3年経過していることが条件になっているところが結構多い印象です。
事業開始から何年も経過していて、過去3年間分の売り上げや所得が安定しているなら住宅ローンの審査も問題ないと思います。


しかし、開業後まだ3年経っていない場合や、今の売り上げや所得は問題ないが、1年前や2年前の売り上げや所得が少ないといった場合は、審査の丁寧なフラット35を念頭に置いて審査を受けられることをお勧めします。




所得を少なくしている場合は住宅ローンの審査前に修正申告しよう
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自営業者の場合、税金対策として売り上げや所得を少なめに申告している場合もあるでしょう。そうなると、住宅ローン審査には不利になります。
かといって、売り上げや所得を無理やり高く申告してしまうと、所得税や住民税が上がるほか、子どもを保育園に預けている場合は保育料も上がってしまいます。
そもそもの話ですが、自営業者が住宅ローン審査に出す書類は確定申告書です。
では、一体確定申告書のどの数字で審査が行われるのかというと、
確定申告書の⑨番、所得合計の数字です。
この数字を年収として住宅ローンの審査を受けることになります。
つまり、この数字で借りたいと思える金額を借りられるかどうかが大事になってきます。




減価償却、支払い地代、専従者給与、青色申告特別控除は経費としてみない銀行もある
事業の内容によっては、たくさんの設備が必要で減価償却が発生している場合もあるでしょう。
しかし、減価償却は実際にお金がかかった経費ではありません。
なので、減価償却を経費とは見ずに所得を計算してくれる銀行もあるようです。
例えば、売上から経費を差し引いた所得が350万円だとします。
経費の中に減価償却が100万円入っているとします。
減価償却も経費とみる銀行は年収350万円で住宅ローンの審査をします。
しかし、減価償却費を経費としてみない銀行は、
年収450万円で住宅ローンの審査をします。
経費の中に納める減価償却の割合が多い業種であれば、こういう審査をしてくれる銀行はありがたいです。

他にも、支払い地代や専従者給与、青色申告特別控除についても経費とみなさず住宅ローンの審査をしてくれる銀行もあります。


専従者給与は、家族に支払っている給料です。
例えば、奥さんに毎月10万円給料を支払い、それを専従者給与として経費に計上している場合。
奥さんも収入合算であったり連帯債務として住宅ローンの審査に出せば、その分住宅ローン審査の対象になる収入が増えます。


青色申告特別控除については経費でもなんでもなく、青色申告することに対してのご褒美みたいなものなので、むしろこれを受け取ることで年収が下がって住宅ローンの審査に通りにくくなるという方がおかしいと思います。




いろんなところで審査を受けると良くない?
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いろんなところで住宅ローン審査を受けると良くないのでは?
という質問を受けることがあります。


住宅ローンの審査を受けると個人信用情報に「住宅ローンの審査を受けた」という記録が残ります。しかも、その記録は半年で消えます。
もしかすると、
「A銀行でも住宅ローンの審査を受けてて、うちに来るということは
A銀行では住宅ローンの審査に通らなかったんだな。だとすれば何か
あるはずだからうちも住宅ローンの審査には通さないでおこう」
というような判断をする銀行があるかもしれませんが、銀行または保証会社によって住宅ローン審査の基準が違うので、そういうことはそんなにないと思います。
もしだめでも、半年経てば履歴はなくなるのでドンドン住宅ローンの審査を受けられるといいと思います。




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家咲標準性能の住宅では、10年間金利が安くなる【フラット35】S(金利Aプラン)を利用することができます。


詳しい回答が欲しいな~、具体的手順を知りたい!という方はぜひお気軽にご相談ください(ㆁᴗㆁ)♪


泥棒が狙いたいと思わない家

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昔の家は玄関のカギなんてかけなかった・・・


近所にどんな人が住んでいるのかをしっかり把握していた時代は、そんな状態が当たり前だったとたびたび耳にすることがあります。


しかしながら、時代の経過とともに地域のコミュニティが希薄になってしまった現在ではこういうわけにはいかないのではないでしょうか?


それゆえ、毎日を安心して過ごしていくようにするためにも、昔に比べて、防犯対策を自分自身で万全にしておくことが家づくりでは欠かせない要素となります。




ありがちな一軒家を思い浮かべてください。
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その家は、1階の日当たりが良い場所に大きな窓がありますね。
そこは、間違いなくリビングです。
裏に回って目線の高さに窓があれば、そこはキッチンです。
さらにキッチンから近い場所にある小さな窓はトイレや洗面、そしてお風呂に通じているでしょう。
丁寧に格子まで付けていてくれていれば100%確定です。


2階はベランダに面していくつか窓があり、そのうちどれかが主寝室であとは子ども部屋ですね。
そして、部屋とは高さが揃わない窓があればそこが間違いなく階段というわけです。


いくら、敷地がブロック塀やフェンスに囲まれているとはいえ、外から窓を見ただけで、こんなに簡単にある程度間取りが分かってしまう家は果たして防犯性の高い家と呼べるでしょうか?




意外と思いつかない防犯対策
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では、玄関ドアを施錠することは当たり前として、他に、一体どのような防犯対策が考えられるでしょうか?


・防犯カメラを設置する。
・警備会社と契約をする。
・窓には強化ガラスを使う。
・玄関ドアのカギを何重にも設定する。
・敷地の塀を高くし有刺鉄線をつける。



このように、いくつかのアイデアは出てくることでしょう。
しかし、1つだけ意外と思い浮かばないアイデアがあります。


それは、そもそも "家の形を見直す" ということです。
例えば、外観から大きな窓を一切なくした家にすると、外から家の中を想像することが難しくなり、防犯性能を高めることができます。


もちろん、その分窓がなくなるというわけではなく、別の形で窓を作ることによって光や風の通り道はしっかりと確保しています。


大きな窓を外壁からなくしてしまえば敷地のブロックや植栽などによってそとからの視線を遮断する必要もなくなります。


つまり、外壁がそのまま塀の役割までも同時に果たしてくれるため、庭にかける無駄なコストを大幅にカットしてくれるというわけです。


また、余計なコストをかけてまでして家の防犯性を高める必要もなくなるため、その分もコストをカットすることができます。(ㆁᴗㆁ)♪





窓の存在意義



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窓は、外からの"光"を室内に採り込むために存在します。
窓は、外からの"風"を室内に採り込むために存在します。



この2つの機能を果たすために窓は存在しているのですが、
この2つの機能をしっかり果たしてもらうためには、窓のつくり方を熟考する必要があります。


というのも、ただ単に窓をたくさん作っただけで、その機能がうまく果たせるわけではないからです。


むしろ、その機能を逆に殺してしまっているお家がたくさんあるし、窓を多く作れば作るほど、無駄に建築コストがかさんでしまうだけだからです。


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例えば、大きな窓を作ったとしても、家の中から外が丸見えになってしまったら、そこにはカーテンを付けざるを得なくなってしまいますよね?
となると、カーテンが光を防いでしまうことになります。


また、その窓に防犯的に不安に感じてしまうとしたら、そこにはシャッターをつけたくなってしまうし、窓の向こうに障害物なく風当たりが厳しそうだったり、直射日光の厳しい日差しがたくさん入ってきそうだとしたら、そこにはシャッターをつけたくなってしまいます。


そして、もしそのシャッターがずっと閉められたままになってしまうとしたら?


ですよね?


そこには壁があるのと同じなので、そもそもそこに窓を作った意味がなくなってしまうということになります。


それゆえ、間取りを考える時には、窓の機能を殺してしまうカーテンやシャッターをつけなくていいような窓の配置を考えなくてはいけません。


また、位置だけじゃなく形やサイズ、そして使用するガラスのことまでよく考えて設置していくようにします。


このように窓を考えていくと、窓の本数を必要最小限に抑えることができます。


そしてその結果、窓にかかる建築コストを最小限に抑えることができるようになります。
また、カーテンを設置しなくていいように設計できれば、カーテン費用もいらなくなるのでさらに建築コストを抑えることができます。




使えない窓をつくらないことによるさらなるメリット
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その1:断熱性能が高くなる


窓が少なくなるということは、イコール壁の数が多くなるということでもあります。
となると、窓よりも断熱性能に優れた断熱材が施工される箇所がより多くなるということになります。その結果、必然的に断熱性能は高くなります。


その2:収納力をよりアップさせやすくなる


窓が少なくなり、壁が多くできるということは室内側も壁面積が増えるということになります。となると、より収納を充実させやすくなります。


収納力は、いかに床面積を多く作ったか?で決まるわけではなく、いかに壁面を上手く利用できたか?によって決まるものです。


それゆえ、収納をより充実させるためには、収納の中によりたくさんの壁を作ってやり、かつ天井までの高さを有効利用する必要があります。


また、収納だけでなく部屋にしても、壁面をしっかりつくっておけば家具なども置きやすくなるし、棚なども設置しやすくなったり余った空間をより有効活用しやすくなります。


その3:外壁を汚れにくくできる


窓が少なくなることによる3つ目のメリットは、外壁の汚れも少なくできるということです。


というのも、外壁の汚れの最大の原因は窓だからです。
窓の上に溜まった土ぼこりが、雨によって垂れ流されることによってできる垂れジミです。


外から見て窓が少ない家は、汚れも目立ちにくい家ということでもあります。
つまり、外観を長く美しく保ちやすくなるし、もっと長い目で見たとき、
外壁の塗り替えにかかるであろうメンテナンス費用もより少なく押さえることができるようになります。


窓のつくり方に工夫ができれば、以上のようなメリットをもたらしてくれるようになります。


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窓がたくさんあるから、明るくて開放的な家になるわけではありません。
窓がたくさんあるから、風通しが良い家になるわけでもありません。



逆に窓が少ないから、暗くて閉塞感のある家になるわけでもありませんし、
風通しが悪い家になるわけでもありません。


この事実をご理解いただき、より少ないコストで、
よりいい家を建てていただければと思います。(ㆁᴗㆁ)♪




土地を購入するときの手順

土地を購入したい。何から始める?


今回は、土地を購入する場合、何を調べて何を準備したらよいかのお話です。
購入する土地が宅地であることを前提とします。


①住宅を建築できる条件を知っておこう
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都市計画区域内の敷地では、建築基準法で認められた道路に
2m以上接していなければ建物を建築することが出来ません。
これが「接道義務」といわれるものです。


そして、建築基準法が定める道路は原則として幅員4m以上で、
これに足りない場合は「敷地のセットバック」が必要になります。
敷地が狭いうえにセットバックが必要になってしまうと、
建築計画に大きな影響がある場合がありますので、ご注意ください。




②建ぺい率と容積率を知っておこう
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敷地面積に対して、どれくらいの大きさの家を建ててよいか、
という規定もあります。
その上限を定めているのが、建ぺい率と容積率です。


建ぺい率・・・建築面積の敷地面積に対する割合


「建坪(たてつぼ)」などともいわれます。
用途地域との組み合わせで30%から80%に定められていますが、
角地の場合の緩和、防火地域内での耐火建築物に対する緩和などがあり、
実質的に「制限なし」とされる場合もあります。
ここでいう「建築面積」とは、建物を真上から見たときの投影面積です。


容積率・・・延床面積の敷地面積に対する割合


容積率200%なら、50坪の敷地に延べ100坪までの建物を建てられます。
建ぺい率と同様に、用途地域との組み合わせによって
50%から1300%の間で定められています。
道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、高度地区による制限などにより、
容積率のすべてを使うことが出来ない場合も少なくありません。




土地の売買契約から建築許可がおりるまで


まずは買付!


「●●万円でこの土地を買います」という書面です。


というのは、不動産の場合金額が大きいことと、
売主にとっては、どんな素性の人が購入意思をしているのか知りたいからです。


買付証明書の内容は?


買付証明書の中には、必ず書く項目があります。
たとえば、この土地を●●万円で買いたいという
買付の申し込みを売主に対してするわけですが。
それに対して、売主が有効期限内に承諾をすることで
契約の準備が整った状態となります。


値段交渉がある場合


例えば土地を値切るとき、●●万円になれば買いますという場合は
その買付証明の金額に希望の金額を書きます。
売主が、承諾してくれれば交渉成立ですし、
承諾してくれなければ、不成立となります。


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買付証明書の効力


次に買付証明書の効力についてですが、買付証明書に絶対的な効力はありません。
民法上では、買主からの申し込みと売主の承諾で契約は成立するのですが、
不動産に関しては例外を除き、その性質上契約書が必要となります。
また、不動産業者がいる場合は、重要事項説明をしてからの契約となります。
ですから、買付証明書を書いたり売主が承諾をした時点では、
まだ契約は成立しておらず、拘束力は発生しません。
しかしながら、トラブルを避けるためにも、
買付証明書を書くときは売主が承諾すれば契約するという意思をもって書くようにしましょう。


契約を結ぶ


売買契約の締結前に宅地建物取引士より重要事項の説明を受けます。
契約締結と同時に売主へ手付金を支払い、仲介業者に対しては仲介手数料の半金を支払います。
手付金は土地売買代金の10%程度のことが多いですが、契約によって異なるので確認しましょう。
仲介手数料は、全額を決済時に支払う場合もあります。
また、土地購入代金にローンを利用する場合には、売買契約締結後すみやかに申し込みをします。


土地の決済


残金を支払って土地の引き渡しを受けます。
残金にローンの融資金を充てる場合には、
金融機関との間でローンの契約を結び、融資を実行してもらいます。
土地に引き渡しを受けるのと同時に、所有権移転登記及びローンを借りた場合には
抵当権設定登記の申請手続きをします。
媒介業者に対しては、媒介手数料の半金を支払います。


古家解体・整地作業


更地渡しを条件としなかった場合には、
土地の引き渡しを受けてから古家の解体工事や整地作業をすることになります。
ただし、建築の依頼先がすでに決まっている場合には、
建築工事に合わせて古家の解体工事を任せることもできます。
更地渡しを契約条件とした場合には、土地の引渡し前に古家解体工事や整地作業が行われます。


測量・地盤調査


実測図がなく、測量を売買契約の条件としなかった場合には、
あらためて敷地の測量が必要となります。
また、地盤の強度に合わせた適切な基礎を造るためには、地盤の調査も必要です。
ただし、敷地測量や地盤調査を買主の費用負担としたときでも、
交渉により土地の引渡し前にこれらを実施することが出来る場合もあります。
売買契約の条件が実測売買の時、または公募売買でも測量を条件とした場合には、
土地の引き渡し前に測量が行われます。




基礎工事開始
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建築する建物の建築確認所が受理されれば、工事に着手することができます。




いかがでしたか?土地を購入する際の参考にしていただければ幸いです。(ㆁᴗㆁ)♪